违章自建建筑 成老小区二手房的卖点

　　本月初，本市开始治理小区内的违建，房山、大兴和朝阳已查实部分住宅区内违建，并冻结了63套房产的登记手续。

　　本以为事情完结了，结果没想到，多家中介的经纪人昨日仍表示，在目前的二手房市场上，带“自建”房子的销售并没有受到太大影响。有的经纪人甚至鼓动买房者购买这类“违建”房子。然而，有关业内人士提醒，购买带“违建”的二手房存在无法办理产权证的政策风险，购房者最终可能会得不偿失。

　　带“违建”房屋吸引老年人

　　在劲松、马连道等二三环之间的区域，上世纪八九十年代建成的老小区林立，这些社区也正是居民“自建”的高发区域。居民在自住的一层楼朝外盖间白色彩钢板房，把自家一居室改成“一居半”或“小两居”，也成了如今二手房市场中的“一道风景”。

　　“由于这种加了‘自建’面积的二手房基本都位于一层，私密性较差，年轻人一般不喜欢，可却成了腿脚不太灵便的老年人‘最爱’。”在北京干了7年二手房交易的经纪人周先生说。

　　在本市一家国企工作的市民王晨最近就正寻摸着在给父母找这样的房子。在东南二环的地区，一家大型中介一次就给他推荐了3套，其中有一套58平方米的一层两居室，他第一眼就看上了——屋外有个15平方米的小院，其实就是原房主给自家门口的公共绿地加了个护栏，可以供老年人种花种菜。最主要的，除了那个小院，这套房子还带着一间18平方米的自建小屋。

　　“即使放在新建商品房小区里，18平方米都能当一个主卧了，58平方米的小两居，加上18平方米自建面积，总面积就是76平方米了，总价只有340万元。”经纪人如此大力推介。王晨确实有点儿动心，因为周边小区里一套70多平方米的房子，总价都将近400万元了。

　　上周末，中介又给王晨打电话说：“新出了一套带10平方米‘自建’房子，房本面积50平方米，报价300万元，价格还可以谈。”王晨周末没去看房，没料到昨日中介告诉他，房子已经卖出去了。

　　“违建”房产售价超市场价

　　“6月初，媒体发布了‘因涉及违建，房山、大兴和朝阳冻结了63套房产登记手续’的消息，我听了后心里有点犯嘀咕，不过中介‘安慰’说，那63套房基本都是别墅等级的豪宅，老旧小区里的‘违建’谁能管得过来。”市民赵小姐说，她的购房原则就是“少花钱，多办事”，因此，她会重点考虑带自建面积的二手房。

　　半个月来，赵小姐在北二环至北三环之间，看了不下15套的房子。在她看来，带“自建”面积的二手房基本都是上世纪八九十年代建成的老房子，以50平方米左右的房源居多，算上“自建”部分，房屋总面积可以达到60平方米以上，总价在300万元左右，每平方米约5万元，而这一区域的公开挂牌二手房价格多在6万元上下。

　　但是，如果只按照房产证上记录的房屋合法面积计算，带“自建”的房屋单价比市场价还高。她所看的房源，房产证记录面积的单价最高达7万元了。

　　“我一直很担心，如果未来自建部分被拆除，我这套房就算买亏了。”她对记者说，自己看过的“最牛自建”居然是加盖在天井里，执法人员从室外根本不可能发现。横截面积约四平方米的天井里，四楼的一户人家将自家厨房延伸出去两平方米，盖成阳光房样式。“同样的户型，别的业主都按220万元挂牌，而这套房子却挂出225万元，据中介说，卖方觉得这多出的两平方米‘厨房’，只卖5万元，很划算。”

　　购买“违建”房或得不偿失

　　自从6月初本市处理住宅小区违建的行动启动后，一家房产中介的经纪人周经理一直在关注这一行动的影响。不过，他表示，目前二手房客户买房更关注价格，对于房内是不是包括“违建”，并不太关心。

　　“在我们门店经手的房源里，含自建面积的房源约占10%，有些客户明显存在侥幸心理，觉得产权交易部门不会到现场勘察，并不考虑日后的政策风险。”他对记者说，2011年，本市发布的《北京市禁止违法建设若干规定》要求：“负有查处职责的机关作出责令限期改正或者限期拆除决定的，应当通知房屋行政主管部门暂停办理房屋登记手续，当事人依法改正的，应当及时通知房屋行政主管部门。”

　　“对于违建房业主而言，按照有关规定，在违建拆除、恢复原样之前，这套房屋是不能买卖、不能过户、也不可能通过任何合法渠道抵押贷款。由于存在违建的房屋将会在产权登记系统中显示为冻结状态，业主也不可能通过赠与等方式完成房屋过户。”北京房地产中介行业协会会长李文杰对记者说。

　　日前，《关于查处居住区内违法建设工作的指导意见》已正式下发，本市16个区县已启动针对居住区内违建行为的检查，那些查实存在违建的房屋，将被冻结房屋产权的登记和抵押等手续，直到违建拆除。李文杰强调对于含“违建”的二手房，市民买房时不应心存侥幸，本次全市依法治理“违建”的态度非常坚决，即使短期内执法部门没有进行处理，但从长期来看，如果购房人不能正确认识购买“违建”房的相关风险，只图一时之利，可能会得不偿失。